ثبت و انتقال سند ملک چه مراحلی دارد؟

به گزارش وبلاگ ویراپارس، خرید و به ثبت رساندن سند ملک از مراحلی است که شاید تصور کنید به سرعت سپری می گردد و فرایند سخت و کندی ندارد؛ در حالیکه اگر بعضی موارد را هنگام ثبت سند ملک رعایت نکنید، دچار مسائل بسیاری می شوید. در هر حال، اگر خانه موردنظر خود را یافته اید، حال زمان عقد قرارداد است؛ اما همانطور که گفتیم، این مرحله نیز مانند تمام مراحل قانونی، نیازمند توجه به مؤلفه و فاکتورهای حقوقی است که رعایت تک تک بندهای آن، خریدی بی دردسر را برای شما خریداران به ارمغان می آورد. با توجه به اهمیت این موضوع در مطلب امروز، مراحلی که برای ثبت سند باید طی کنید به شما یادآوری می گردد. امیدواریم که مطالعه این مطلب به شما برای خرید آپارتمان، خانه و هر ملک دیگری یاری کند.

ثبت و انتقال سند ملک چه مراحلی دارد؟

ثبت سند ملکی

به صورت کلی، معامله در ایران دارای سه مرحله توافق، دریافت کد رهگیری و سند زدن است که در ادامه در خصوص این مراحل توضیح می دهیم.

مرحله توافق

مرحله توافق بین خریدار و فروشنده در بیشتر کشورها توسط مشاوران املاک انجام می گردد. این دلالان در ازای دریافت مبلغی که از آن به عنوان حق کمیسیون یا پورسانت یاد می گردد، بین خریدار و فروشنده روابط محبت آمیز برقرار نموده و دو طرف قرارداد را در جهت انعقاد قرارداد راهنمایی می نمایند.

مرحله کد رهگیری

کد رهگیری یکی از کوشش های اتحادیه مشاوران املاک تهران، برای اصلاح صندلی مشاوران املاک در قراردادها است. درگذشته معاملات و قراردادهای خرید و فروش در دفتر مشاوران املاک و به صورت دست نویس و در بعضی از اجاره نامه ها به صورت پشت نویس انجام می شد که این سیستم سنتی مسائلی ازجمله وجود معارض (فروش ملک به چند نفر)، کم فروشی در ملک و همچنین عدم سندیت قولنامه را به دنبال داشت.

در سال 1387 دولت برای جلوگیری از ضایع شدن حقوق متقاضیان و حل مسائل قراردادها، نسخه های دست نویس قرارداد را فاقد اعتبار دانست و بیان کرد که باید تمام قراردادها توسط مشاوران املاک سراسر کشور در نرم افزار دریافت کد رهگیری ثبت و ملک موردنظر کد دریافت کند؛ بنابراین افرادی که قصد تنظیم قرارداد و معامله جدید ملکی دارند، باید با در دست داشتن برگه مشخصات کامل ملک به یکی از مشاوران املاک مراجعه نموده و به وسیله اینترنت قرارداد خود را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت نمایند. پس از چاپ کردن اطلاعات، یک بارکد دو بعدی در گوشه سمت راست قرارداد (که در سه نسخه تنظیم می گردد) حک می گردد که این بارکد شامل مشخصات معامله (نام خریدار، آدرس خریدار، فروشنده، مستأجر، آدرس کامل ملک) است و به وسیله بارکد، مشخصات قرارداد قابل خواندن است.

2 نکته در خصوص کد رهگیری

طبق ماده 28 قانون نظام امور صنفی، دریافت کد رهگیری برای خریدوفروش لازم است و اگر بنگاه معاملاتی در خصوص صدور کد رهگیری کوتاهی نموده و قصور کند، مرتکب جرم شده و دفتر وی به صورت دائم پلمپ می گردد. و همچنین افراد ذی نفع در قرارداد نیز باید کد رهگیری را دریافت و بعد از آن به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.

نکته دوم این است که دریافت کد رهگیری، برای رهن و اجاره مهم نبوده و دفاتر اسناد رسمی الزامی در خصوص دریافت کد رهگیری برای رهن و اجاره از سوی طرفین معامله ندارند؛ البته مشاوران املاک موظف هستند که طبق قوانین اتحادیه مشاوران املاک، کد رهگیری برای اجاره نیز ارائه دهند. برای اطلاع شما می گوییم که کد رهگیری 13 رقمی بوده و به وسیله پیامک به خریدار و فروشنده اعلام می گردد.

دریافت کد رهگیری املاک، دارای مزایایی متعددی ازجمله تضمین امنیت معامله، پیگیری راحت قضایی، جلوگیری از فسخ کردن قرارداد توسط فروشنده، تخلیه به موقع ملک (کاربرد در معاملات اجاره و خرید) پیگیری عدم دریافت بلغ معامله (اگر فروشنده در موعد مقرر مبلغ معامله را دریافت نکند می تواند با استفاده از کد رهگیری موضوع را پیگیری کند.) و استعلام از شهرداری (شرایط طرح تفصیلی ملک) دارد و بنابراین در تمام معاملات به دنبال دریافت کد رهگیری باشید.

مرحله سوم دریافت سند

بعد از توافق اولیه و دریافت کد رهگیری، باید دو طرف معامله به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نمایند تا معامله خود را در دفتر مورد نظر ثبت نمایند. در این مرحله هر دو طرف باید مدارک هویتی خود را دفاتر ثبت اسناد ارائه دهند. درصورتی که مالک یک ملک، شخص حقوقی باشد، شماره ثبت حقوقی آن و سایر مدارک، برای انتقال سند مورداحتیاج است. علاوه بر مدارک هویتی باید گواهی سرانجام کار شهرداری (این گواهی نشان می دهد که خانه یا ملک موردنظر عوارض و مالیات خود را پرداخت نموده و سند آن مسئله ای ندارد) نیز ارائه گردد.

به صورت کلی، مدارک لازم برای تشکیل پروندۀ نقل و انتقال و سند زدن خانه، شامل اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر بنچاق (بنچاق پیوست و پیش احتیاج سند بوده و شامل یک برگه A2 با قید مشخصات جغرافیایی پلاک ثبتی و مساحت ملک است)، تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار، اصل و تصویر وکالت نامه، اصل و تصویر سرانجام کار یا عدم خلافی شهرداری یا نامۀ بازدید شهرداری یا بخشداری (در خصوص زمین های دارای بنا و زمین های بدون بنا)، صورت مجلس تفکیکی در خصوص آپارتمان (این مورد باید هماهنگ گردد)، اصل و تصویر حصر وراثت (در خصوص سندهای ورثه ای)، اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث (در خصوص سندهای ورثه ای) است.

برای سند چقدر باید هزینه کنیم؟

حق کمیسیون ارتباط خریدار با فروشنده

بر اساس اعلام اتحادیه مشاور املاک تهران در سال ،96 کمیسیون خرید و فروش ملک در شهر تهران به توضیح زیر محاسبه می گردد که این تعرفه برای تمام املاک تجاری، اداری و مسکونی یکسان است.

  • اگر ارزش ملک تا سقف 500 میلیون تومان باشد: بنگاه معادل 0.5 درصد ارزش ملک خرید و فروش شده را به عنوان حق کمیسیون دریافت می نماید. (نیم درصد از فروشنده و نیم درصد از خریدار)
  • اگر ارزش ملک بیش از 500 میلیون تومان باشد: بنگاه برای 500 میلیون از طرفین معامله 0.5 درصد اخذ می نماید و برای مازاد آن نیز 0.25 درصد به عنوان حق کمیسیون از فروشنده و خریدار دریافت می نماید.
  • به حق کمیسیون محاسبه شده، مالیات بر ارزش افزوده نیز تعلق می گیرد که وظیفه پرداخت آن نیز بر دوش خریدار و فروشنده است. (مالیات بر ارزش افزوده سال 96 برابر با 9 درصد است)

بنابراین اگر واریزی یا درخواست مشاور املاک از شما بیش از فرمول ذکرشده است، شما می توانید به اتحادیه مشاوران املاک تهران واقع در خیابان شریعنی، پایین تر از سه راه طالقانی، خیابان شهید طاهریان (آمل)، نبش کوچه فرزانگان پلاک 20 مراجعه کنید. توجه داشته باشید که فروشنده باید هزینه ای به شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند پرداخت کند که رقمی بالای 100 هزار تومان دارد.

همچنین دارایی، هزینه نقل و انتقال سند را دریافت می نماید و اگر ملک قبلاً اجاره بوده باشد، دارایی، مالیات براجاره هم از 2 طرف معامله دریافت می نماید. هزینه دفترخانه (حق التحریر)، به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می گردد. این هزینه بین 200 هزار تا 2 میلیون تومان است.

مبایعه نامه و قولنامه

در حال حاضر خرید و فروش ملک در کشور ما به صورت قولنامه ای، یعنی در دفاتر مشاوران املاک انجام می گردد که فرم این قولنامه ها به صورتی است که مردم فکر می نمایند برگه قول نامه سندیت حقوقی دارد؛ در حالی معامله اجرا شده به صورت قولنامه در کشور سندیت حقوقی ندارد؛ یعنی اگر در بخش یا بخش هایی ازملک مورد معامله، دچار نقصان یا زیان شدید، دادگاه حامی حقوقی شما نخواهد بود.

طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک کشور همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا شخصی که ملک مورد نظر به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده را مالک خواهد شناخت.

در خصوص ارث هم، ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می گردد که وراثت و انحصار آن ها محرز و در سهم الارث بین آن ها توافق اجرا شده باشد یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادرشده باشد. همچنین بر اساس ماده 48 قانون ثبت اسناد سندی که مطابق مواد فوق، باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد

این دو ماده و همچنین مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد رسمی، به صورت مداوم بر لزوم عقد قرارداد در دفاتر رسمی تأکید دارد. اگر در مرحله عقد قرارداد هستید، حتماً برای انجام این کار به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید. هیچ شخصی منکر زحمت و فعالیت های مشاوران املاک برای جوش خوردن معامله نیست، اما نباید فراموش کنید عقد مبایعه نامه ازلحاظ حقوقی احتیاجمند ثبت در دفاتر اسناد رسمی است؛ بنابراین بدون کوچک ترین تأملی قرارداد قولنامه ای و توافقی خود را وارد دفاتر ثبت اسناد نموده و از حقوق شرعی و معنوی خود دفاع کنید.

این مقاله برای شما مفید بود؟

منبع: هومینگ

به "ثبت و انتقال سند ملک چه مراحلی دارد؟" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "ثبت و انتقال سند ملک چه مراحلی دارد؟"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید